Cosa è la conformità urbanistica
Secondo la normativa vigente, la costruzione di ogni nuovo fabbricato obbliga alla deposizione, nel comune in cui verrà aperto il cantiere edile, di un progetto tecnico-descrittivo preparato da un professionista abilitato, al quale dovrà accompagnarsi la dichiarazione di legittimità della richiesta e di conformità del nuovo edificio alle norme urbanistico-edilizie, igienico-sanitarie e di sicurezza. A seguito di questo, se non sussistono ragioni per un veto, il comune rilascerà l'idoneo titolo abilitativo, ossia il permesso di costruire. Questo in realtà non vale soltanto per le nuove costruzioni, ma anche per le ristrutturazioni e il cambio d'uso dell'immobile. La conformità urbanistica è l'attestazione della corrispondenza fra il fabbricato costruito (o modificato) e il relativo progetto depositato in comune, per il quale è stato rilasciato il titolo abilitativo che ha autorizzato i lavori.
Quando serve
La conformità urbanistica di un edificio è un requisito fondamentale in caso si intenda effettuare una ristrutturazione, per l'ovvia ragione che la relativa domanda deve riguardare un fabbricato già censito e in regola. Se non lo è, occorrerà far precedere alla ristrutturazione gli interventi necessari, quando possibile, previo ottenimento dei relativi permessi e del pagamento di una sanzione. La compravendita di un immobile è l'altro caso in cui bisogna accertarsi della regolarità urbanistica del fabbricato. Nel caso mancasse, difatti, il venditore potrebbe vedere deprezzato il valore dell'immobile, annullata la vendita o addirittura, se questa si conclude, rischiare in seguito una denuncia, mentre l'acquirente si troverebbe ad affrontare tutti i problemi successivi derivanti dalla situazione irregolare. A maggior ragione è importante effettuare la verifica se l'intenzione è quella di accendere un mutuo: in mancanza della conformità urbanistica, solitamente le banche non concedono il credito. Nella realtà dei fatti alcuni istituti bancari adottano una politica più flessibile, ma si tratta di eccezioni applicate a casi selezionati (clienti di robusta e chiara solvibilità).
Come effettuare la verifica di conformità
La regolarità urbanistica di un fabbricato si accerta appurando l'esistenza, nell'archivio municipale, del relativo progetto di costruzione, nonché degli eventuali successivi di ristrutturazione o cambio d'uso. Se il primo è assente siamo in presenza di abusivismo totale, che, previa domanda di regolarizzazione, potrà risolversi con il suo ottenimento o meno, a seconda dei casi. Se il progetto esiste, occorre verificare se le caratteristiche dell'edificio dichiarate al suo interno coincidono nella realtà con quelle della costruzione. Un esempio classico nel quale si effettua l'accertamento di conformità è quello della compravendita. A tale proposito è bene ricordare che, allo stato attuale, il rogito può basarsi su una mera dichiarazione di regolarità da parte del venditore, se la costruzione dell'edificio è antecedente al 1967. Per le epoche successive, una non completa regolarità non vieta la compravendita, per cui è buona norma che l'acquirente effettui in ogni caso la verifica, avvalendosi di un professionista abilitato. Da rammentare che immobiliaristi e notai non detengono questo obbligo, e non sarebbero quindi imputabili se in seguito si riscontrassero problemi.
