Visura e rendita catastale nel contratto di compravendita
Le visure catastali sono certificati che vengono rilasciati dal catasto del comune in cui si trova l'immobile o il terreno e hanno lo scopo di identificare correttamente il bene, sotto il profilo sia dell'effettiva titolarità dello stesso sia della sua libertà da vincoli, pesi, iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Solo attraverso la visura, infatti, è possibile accertare se il bene sia gravato da ipoteche, da servitù ovvero da altri diritti reali, nonché se ne deduce la consistenza (in mq o numero di vani) e la rendita catastale. In un contratto di compravendita immobiliare, il notaio rogante ha l'obbligo di indicare, tra le altre cose: i dati catastali del bene; il riferimento alle planimetrie depositate in catasto; una dichiarazione degli intestatari dell'immobile nella quale si certifica la conformità dello stato dello stesso alle risultanze formali (ossia, ai dati catastali e alle planimetrie).
Richiedere la visura catastale e denunciare una modifica
La visura catastale può essere richiesta tramite i canali telematici gratuiti disponibili sul sito dell'Agenzia delle Entrate (Fisconline, Entratel), per mezzo dei servizi a pagamento di Poste Italiane (Certitel Catasto Web) o recandosi presso l'Ufficio del Territorio. In quest'ultimo caso, il rilascio della visura è gratuito solo se richiesto da un soggetto che abbia titolo di proprietà (o un diritto reale di godimento) sull'immobile. Per legge, sono "conformi" alle risultanze della visura anche gli immobili che abbiano subito modifiche tali da non incidere sulla rendita catastale. Nei casi in cui sia mutata in modo rilevante la distribuzione degli spazi interni di un fabbricato, ovvero siano stati realizzati soppalchi, servizi igienici o siano stati trasformati dei retrobottega in ambienti idonei alla vendita, il proprietario del bene è tenuto a richiedere una "denuncia di variazione catastale".
Rendita catastale ai fini della normativa fiscale
Dal punto di vista fiscale, la rendita catastale rappresenta la base di computo del valore di un bene immobile. Tale valore fiscale, a sua volta, è la base imponibile per il conteggio delle imposte dirette (reddito fondiario Irpef/Ires) e indirette (imposte di registro, successione e donazione, IMU). Il conteggio del valore catastale di un immobile si effettua partendo dalla rendita, rivalutandola del 5% (25% nel caso di terreno) e applicando su tale importo i moltiplicatori introdotti con la Legge n. 228/2012, suddivisi in base alla categoria catastale nella quale è classificato il bene. Per esempio, il valore catastale di un immobile classificato come A/2, con rendita pari a 850€, è di 142.800€ e si determina in questo modo: 850 x 105/100 = 892,50€ (rendita catastale rivalutata), 892,5 x 160 (moltiplicatore categoria catastale A)= 142.800€.
Rendita catastale e valore normale di un immobile
Il valore catastale di un immobile non va confuso con quello "normale" dello stesso. In relazione alla determinazione di tale ultimo importo occorre far riferimento a quanto previsto nell'art. 14 D.P.R. 633/72, vale a dire al prezzo mediamente pagato per un bene simile in normali condizioni di mercato "nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l'operazione o nel tempo e nel luogo prossimi". Se un atto di compravendita reca l'indicazione di un corrispettivo di vendita inferiore al valore normale del bene oggetto del contratto si prefigura una fattispecie del reato tributario di omessa dichiarazione di ricavi e di conseguente insufficiente versamento di tributi. Gli uffici finanziari, pertanto, possono rettificare direttamente il reddito del cedente tenendo conto del suddetto valore normale del bene compravenduto quando tale importo risulti superiore al corrispettivo dichiarato. Si tratta di una rettifica che avviene d'ufficio e sta al contribuente dimostrare l'infondatezza della stessa.
La rendita catastale e l'imposta di registro sugli immobili
La rendita e il relativo valore catastale di un immobile costituiscono la base imponibile per l'imposta di registro sugli atti di compravendita immobiliare che intervengano fra persone fisiche al di fuori dell'esercizio di professioni o di imprese commerciali. In tali casi, infatti, l'acquirente può richiedere, con dichiarazione resa al notaio rogante e recepita nell'atto, che l'imposta di registro venga calcolata sul valore catastale del bene compravenduto, indipendentemente dal corrispettivo dello stesso. Se detto valore catastale, quindi, non è sufficiente per blindare la vendita da possibili verifiche ai fini delle imposte dirette, lo è per quelle indirette, ossia per l'imposta di registro, ipotecaria e catastale. Questa disciplina si applica solo per il passaggio della proprietà del bene: per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile è il "valore normale" del bene.
Come si calcola
L'imposta catastale è un tributo dovuto a seguito di atti civili, giudiziali o amministrativi, tra vivi o mortis causa, che trasferiscono la proprietà (o un diritto reale di godimento) di immobili. Da tali atti, così come da modifiche sugli immobili che incidono sulla rendita catastale, discende l'esecuzione di una serie di formalità da dichiarare anche al catasto, denominate "volture". Il costo della voltura (o richiesta di variazione) è rappresentato dall'imposta catastale. Tale tributo può avere ammontare fisso, pari a 168€, o proporzionale a seconda del tipo di variazione che si va a chiedere, alle controparti del contratto che ha dato luogo all'obbligo di denuncia e alla natura del bene immobile compravenduto (abitativo o commerciale, di lusso o meno, strumentale per natura o per destinazione o, ancora, bene merce). Attualmente, l'aliquota dell'imposta catastale è dell'1%, da applicare sul valore catastale del bene.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra valore catastale e valore normale di un immobile?Il valore catastale è un valore fiscale teorico, calcolato partendo dalla rendita catastale rivalutata e applicando specifici moltiplicatori in base alla categoria del bene; viene utilizzato principalmente per il calcolo dell’imposta di registro nelle compravendite tra privati. Il valore normale, invece, corrisponde al prezzo di mercato effettivo, determinato dai prezzi medi pagati per beni simili nella stessa zona e periodo. È fondamentale distinguere i due perché, se il prezzo di vendita dichiarato è inferiore al valore normale, l’Agenzia delle Entrate può effettuare una rettifica d’ufficio per recuperare le imposte evase, considerando il valore di mercato come base imponibile.
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Come si calcola esattamente il valore catastale di un appartamento?Per calcolare il valore catastale, bisogna partire dalla rendita catastale annua indicata in visura. Prima si rivaluta questa cifra del 5% (moltiplicando per 1,05); successivamente, si applica il moltiplicatore specifico previsto per la categoria catastale dell’immobile (ad esempio, 160 per le abitazioni di tipo A/2). L’esempio pratico è chiaro: se la rendita è 850 euro, dopo la rivalutazione diventa 892,50 euro; moltiplicando per 160 si ottiene un valore catastale di 142.800 euro. Questo importo rappresenta la base imponibile per alcune imposte, ma non riflette necessariamente il valore di mercato reale.
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Quando è obbligatorio presentare una denuncia di variazione catastale?La denuncia di variazione è obbligatoria quando le modifiche apportate all’immobile incidono sulla rendita catastale. Non è necessaria per piccole ristrutturazioni estetiche che non alterano la consistenza o la destinazione d’uso. Sono invece soggetti a denuncia interventi strutturali o funzionali significativi, come la creazione di nuovi vani, l’apertura di finestre, la realizzazione di soppalchi, l’aggiunta di servizi igienici o la trasformazione di locali commerciali (retrobottega) in spazi vendibili. Il proprietario deve comunicare questi cambiamenti al Catasto per aggiornare la situazione giuridica e fiscale del bene.
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Chi può richiedere una visura catastale e quali costi comporta?La visura catastale può essere richiesta da chiunque abbia un interesse diretto, come proprietari, acquirenti o professionisti incaricati. È possibile richiederla online tramite i portali dell’Agenzia delle Entrate (Fisconline/Entratel), tramite i servizi postali a pagamento o di persona agli Uffici del Territorio. La richiesta è gratuita solo se presentata personalmente da chi ha un titolo di proprietà o un diritto reale di godimento sull’immobile; in tutti gli altri casi, oppure per le richieste telematiche, si applicano tariffe fisse o variabili a seconda del servizio scelto. La visura certifica la titolarità, la consistenza e la presenza di eventuali vincoli o ipoteche.
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Cos’è la voltura catastale e quanto costa?La voltura catastale è la pratica necessaria per aggiornare i registri catastali in seguito a un cambio di proprietà o a una variazione anagrafica del titolare. Non va confusa con la denuncia di variazione strutturale. Il costo principale è l’imposta catastale, che ha un’aliquota dell’1% applicata sul valore catastale dell’immobile. Esiste tuttavia una quota fissa di 168 euro dovuta per la pratica amministrativa. Questo tributo è dovuto insieme all’imposta di registro e all’imposta ipotecaria al momento del trasferimento della proprietà, ed è essenziale per rendere ufficiale il nuovo intestatario nei documenti ufficiali.
